图片来源：视觉中国
文 ｜ 岳家琛
编辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满工作室
随着"中报季"结束，三百余家 A 股及港股上市房企交出了成绩单。
根据统计，95 家 A 股上市房企中，净利润同比增长的占 45%，239 家港股上市房企中，净利润同比增长的占 43.5%。
而行业深度调整之下，那些曾经名列前茅的房企，诸如阳光城、富力、佳兆业、龙光、荣盛发展等，几乎消失在人们视野之外；而一些曾经的龙头房企，目前仍在努力支撑。
这些房企如今日子如何？
据克而瑞发布的 2025 年 1-8 月房地产企业销售榜，目前出身民营的房企中，排名前十的仅剩万科一家。前 8 个月，万科实现销售额 911.1 亿元。紧随其后的是龙湖和融创，销售额分别为 456.3 亿元、304.8 亿元，分别排名第 12、16 位。
"那些暴雷早的房企，实际上现在日子过得不错。"华南某头部房企内部人士如是说。
这一观点，也得到了不少印证。
"躺平的过上了好日子"
"最早一批躺平的房企，不少管理层工资并没有降，在里面工作，日子过得滋润。"华北一位房企人士称，"反倒是仍在苦苦支撑的房企，顶着巨大的压力。"
总部位于香港的佳兆业集团，曾在内地房企销售额排行榜中位列 TOP30。由于早年间投资了香港《星岛日报》，如今大量员工被"安置"到该媒体从事采编工作。
根据乐居财经 6 月 27 日的报道，曾任佳兆业集团副总裁的李大鹏，目前以星岛新闻集团海外事业部总裁、星岛环球网董事长的身份首次亮相。
"媒体转型做公关的很常见，公关集体转型做媒体的，还是头一遭听说。"一位房企品牌公关部门人士感叹。
据多方了解，不仅佳兆业，包括富力、阳光城在内的多个"暴雷"房企，目前内部员工薪资待遇并未受影响，公司总部人员保持稳定。
"在地产公司中，员工工资开支并不大，相比巨额债务，可谓‘九牛一毛’。即便暴雷，老板养活手下现有员工还是不成问题的。"上述华南房企人士说。
"举例来说，仍在苦苦支撑的房企，偿还 100 元面值的公开市场债券，需要支付 100 元及相应利息；而对于暴雷房企，根据债务重组的协议，可能只需要支付 30、40 元，甚至更少。"其解释说，"支撑到今天仍未暴雷的房企，相较最早暴雷的那一批，多付出了海量的资金用于偿债。"
然而，这些暴雷房企，在资本市场呈现的则是另一番景象。
佳兆业在业内素有"旧改之王"的称号。最高峰时，其曾在深圳有 44 个旧改项目，货值约 4500 亿。
2022 年，佳兆业宣布"暴雷"。"暴雷"后，佳兆业也尝试过自救。去年 4 月，佳兆业创始人郭英成曾低调返回内地推进境外债重组。今年，佳兆业超 150 亿美元的境外债重组迎来关键进展，并先后获批。
2024 年，佳兆业合约销售 67.57 亿，同比减少 62%，还不及 2020 年 1435 亿销售额的 5%；归母净利润亏损 285.3 亿，创下历史纪录。
今年上半年，佳兆业归母净亏损 100.3 亿元。过去 4 年，佳兆业累计亏损超 730 亿。
另一家"暴雷"房企花样年，根据财报数据，如今的花样年净资产 -110 亿，4 年累计亏损超 300 亿。
花样年起步于 1996 年，总部位于深圳。2009 年，花样年控股在港交所上市。花样年于 2021 年官宣"暴雷"，如今同样连亏 4 年。
如今，净资产在 -100 亿元以下的房企还有中国奥园、泰禾、金科等。这些企业均是曾经的 TOP30 房企，相继在 2021 年至 2022 年间"暴雷"。
这些"暴雷"的房企，几乎成了资本市场上的"仙股"，失去了融资能力。截至 9 月 11 日收盘，佳兆业、花样年、中国奥园的股价分别为 0.158 港元、0.072 港元、0.123 港元。
"选择‘暴雷’的房企，损失的只是在资本市场中的信誉和再融资能力，但保住了不少‘真金白银’。"一位资深房企人士说。
其介绍称，不少粤系、闽系房企，老板自己除了上市的房企外，手上还有其他公司和产业。他们只是消失在了公众视野之外，但并不意味着"日子惨淡"。
部分房企仍在努力支撑
目前，曾经位居头部，且尚未"暴雷"的房企，还有万科、龙湖、新城控股、滨江等。他们这半年过得怎么样？
根据中报披露的数据，上半年万科实现营业收入 1053.2 亿元，同比下降 26.2%；归属于上市公司股东的净亏损为 119.5 亿元，较去年上半年 98 亿元的净亏损有所增加。
对于业绩亏损，万科在公告中解释称，主要原因包括房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，叠加行业、市场和经营环境变化，新增资产减值计提，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
"考虑到当前行业的现状，万科期内的亏损基本已在预期之内。"一位参与业绩会的分析师表示。
公开市场债务的偿还和融资，始终是围绕万科的重点话题。截至 8 月末，万科已完成 243.9 亿元公开债务偿还，其表示，2027 年之前已无境外公开债到期。
负债结构方面，截至上半年末，万科有息负债合计 3642.6 亿元，占总资产的比例为 30.5%，其中一年内到期的有息负债 1553.7 亿元，占比为 42.7%。
今年上半年，万科合并报表范围内，不含股东借款的新增融资和再融资共 249 亿元。股东借款方面，第一大股东深铁集团已累计提供 238.8 亿元的借款，新增股东借款的综合成本为 2.34%。
金融机构借款方面，万科表示，2025 年 7 月，新增银行借款 5.6 亿元，并按时偿还到期债务 74.44 亿元。截至 6 月末，万科持有货币资金 740.02 亿元。
另一家公开市场债券尚未暴雷的房企是新城控股。根据半年报，上半年新城控股实现营业收入 221 亿元，归属于上市公司股东的净利润 8.95 亿元，扣非归母净利润 9.47 亿元，毛利率为 26.85%。
新城控股由于前任董事长于 2019 年涉案卷入舆论风波，被动降低了负债，进而幸免于"暴雷"。
根据半年报，截至 2025 年 6 月末，新城控股融资余额为 522.76 亿元，较年初压降 13.74 亿元。合联营权益有息负债降至 25.82 亿元，相比年初下降 6.91 亿元。
截至 6 月末，新城控股在手现金余额 91.83 亿元，净负债率为 53.4%，处于较低水平，经营性现金流净额为 2.86 亿元。
此外，2025 年上半年，新城控股实现商业运营总收入为 69.44 亿元，同比增长 11.8%。物业出租及管理业务毛利合计 45.73 亿元，占该公司总毛利的 77.06%，同比增长近 20 个百分点。
同样依靠多元布局穿越行业低谷的还有龙湖。今年上半年，龙湖集团营业收入为 587.5 亿元，同比增长 25.4%。归母净利润 32.2 亿元。上半年，龙湖由资产管理与商业投资组成的运营业务，实现运营收入 70.1 亿元。
央国企也"勒紧了裤腰带"
从公布的数据看，2025 年房企在开发项目上要实现盈利，越来越难了。
以央企中的龙头房企保利发展为例，根据保利发展公布的数据，2025 年上半年，保利发展以 1452 亿元的销售金额，位列行业销售额排行榜榜首。但与此同时，保利的净利润却大幅下降。
上半年，保利发展实现营业总收入 1168.57 亿元，同比下降 16.08%；归母净利润 27.11 亿元，同比下降 63.47%；扣非净利润 25.79 亿元，同比下降 64.32%。
对此，保利发展董事、总经理潘志华在业绩说明会上表示："由于房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。"
他表示，行业仍处于深度调整期，保利发展虽已保持较大强度的增量投资，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。
总部位于上海的老牌国企绿地控股上半年更是"转盈为亏"。数据显示，今年上半年，绿地控股实现营收 944.96 亿元，同比下降 18.06%；实现归属于上市公司股东的净利润为 -35.06 亿元，去年同期为 2.1 亿元。
位于杭州的绿城中国也是营收、净利双降。今年上半年，绿城中国实现总收入 533.68 亿元，同比下降 23%；净利润为 12.11 亿元，同比下降 64%；股东应占利润仅为 2.1 亿元，同比下降 89.74%。其中股东应占利润创下近两年来同期最差盈利表现。
绿城中国曾是民企，创始人为宋卫平。2014 年，中交集团入主，成为控股股东。
今年上半年，绿城中国所有业务收入几乎都在下滑。其中，物业销售收入 496.51 亿元，较 2024 年同期的 637.57 亿元减少 22.1%；项目管理服务收入 13.61 亿元，较 2024 年同期的 16.4 亿元减少 17%。
曾经的央企房地产公司"利润王"中海地产业绩也开始下滑。
2025 年上半年，中海实现营业收入 832.2 亿元，同比下降 4.27%；归属母公司净利润 85.99 亿元，同比下降 16.62%。
从销售额来看，今年 1-8 月，中海地产销售额 1503 亿元，从 2024 年的第二名跌至第三名。
营收和净利润仍保持增长的央国企有华润置地。从去年开始，华润置地取代了中海，当上了房地产行业新晋"利润王"。根据上半年财报数据，华润置地的归母净利润达到了 118.8 亿元，位居第一，与中海的 85.99 亿元拉开了差距。
不过，华润超越中海，靠的并非开发业务，而是运营性业务收入。其中，以购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等为主的经常性业务，虽然总营业额占比仅 21.7%，但贡献了 60.2% 的核心净利润，达 60.2 亿元。
相较之下，开发销售型业务仅带来 39.8 亿元核心净利润，同比减少 23.8%。
"在地产开发项目盈利难的情况下，央国企也勒紧了裤腰带。而无论是央企中的华润，还是民企中的新城控股、龙湖，他们的共性是购物中心、写字楼等业态带来的经营性收入，占比都大幅提升。这类业务为房企带来了稳定的现金流。"一位券商地产分析师表示。
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